Odločili ste se, da boste gradili stavbo. Naj bo to enodružinska hiša, javni objekt, investicija v gradnjo nepremičnine ali podobno, za vsak posamezen primer je potrebno skozi določen postopek, ki je dokaj zapleten. Pravico, da nekje postavite objekt, pridobite z gradbenim dovoljenjem. Za lažje razumevanje celotnega postopka pridobivanja le tega, vam na kratko predstavljamo korake, ki so za to potrebni. Skozi celoten postopek izdelovanja projektne dokumentacije v zvezi z gradnjo vas lahko vodi tudi naše podjetje:
1) lokacijska informacija
Lokacijska informacija je nekakšen zbir vseh potrebnih prostorskih meril in pogojev, za katero zaprosite na občini, pod katero spada zemljiška parcela na kateri nameravate graditi. Podatki v lokacijski informaciji izhajajo iz veljavnih prostorskih aktov območja na katerem boste gradili, ki bodo vam in projektantu v veliko pomoč. Informacije v dokumentu so podatki, ki določajo kaj in pod kakšnimi pogoji smete graditi. Dokument je koristno pridobiti še pred nakupom zemljiške parcele, saj boste iz njega razbrali veliko koristnih informacij o tem, kakšno obliko in velikost ima lahko stavba, katera soglasja potrebujete, ali je zemljiška parcela v varstvenih območjih, ali je za dostop do zemljiške parcele potrebno pridobiti služnost in podobno. Lokacijsko informacijo lahko za katerokoli zemljiško parcelo pridobi katerakoli oseba, se pravi, da ni potrebno izkazovati lastništva za pridobitev lokacijske informacije za gradnjo.
2) zemljiška parcela
Objekt lahko gradite le na zazidljivi lastniški zemljiški parceli. Če ste v fazi nakupa zemljiške parcele je potrebno preveriti lastništvo parcele in se prepričati, da parcela nima bremen, kar lahko preverite na spletnih straneh e-Zemljiške knjige ali osebno na uradu zemljiške knjige. Zazidljivost parcele je najbolje preveriti preko lokacijske informacije. Status zazidljivosti oziroma namenske rabe zemljiške parcele lahko preverjate tudi preko javnih informacijskih prostorskih sistemov, ki so dostopni preko interneta, npr. preko skupnega prostorskega informacijskega sistema občin – PISO ali preko posameznih prostorskih sistemov občin (npr. za območje Mestne občine Ljubljana je to UrbInfo).
3) izbira projektanta
Za gradnjo stavbe v vsakem primeru potrebujete arhitekta, ki vam bo izdelal projektno dokumentacijo, nujno potrebno za gradnjo. Arhitekt mora biti vpisan v seznam Zbornice za arhitekturo in oblikovanje kot odgovorni projektant. Kako in katerega arhitekta izbrati? Pred pogovorom z njim vam svetujemo, da v največji možni meri določite vaša izhodišča v smislu, kaj želite od hiše, komu bo hiša namenjena, kakšne so vaše želje in podobno. Svetujemo, da čim več teh izhodišč napišete na papir, ker si boste s tem izčistili misli o vaših pričakovanjih od hiše. Temu rečemo projektna naloga. Vesel je bo tudi arhitekt, saj bo veliko vaših želja s tem že vnaprej poznal, osredotočil se bo na vaša izhodišča in marsikatera kasnejša zadrega bo s tem odpravljena. Pri izbiri arhitekta vam bodo pomagale tudi njegove reference. Z arhitekti, ki vam bodo po ogledu referenc blizu se dogovorite za sestanek in jim jasno predstavite svoje želje in izhodišča. Poslušajte njegovo mnenje in zahtevajte ponudbo za njegovo delo, ki naj bo jasno definirano. Obseg in oblika ponudbe naj bo dodatno merilo pri izbiri arhitekta. Arhitekt vas bo usmerjal in vam včasih predlagal drugačne rešitve kot ste si jih zamislili sami, a pomembno je, da arhitektu zaupate in da imate dober občutek, medtem ko sodelujete z njim. Navsezadnje boste v hiši, ki vam jo bo pomagal načrtovati arhitekt, (najverjetneje) živeli lep čas svojega življenja.
4) geodetski načrt
Geodetski načrt je obvezen sestavni del projekta za gradbeno dovoljenje in predpisana podlaga na katero se načrtuje nov objekt. Če imate izbrano zemljiško parcelo in ste odločeni, da boste na njej gradili, lahko pri podjetju, ki se ukvarja z geodetskimi storitvami, mirno naročite izdelavo načrta, po dogovoru lahko za to poskrbi tudi vaš arhitekt.
5) projektne faze
Arhitekt na podlagi dogovora in podanih izhodišč s strani naročnika izdela idejni predlog arhitekture. Ta naj bo v obliki načrta, skice ali prostorskega prikaza in kratkega opisa. Pomembno je, da arhitekt razume in pozna vse naročnikove želje in izhodišča. Enako pomembno je na drugi strani njegovo razumevanje arhitekturnih rešitev, ki jih arhitekt predlaga.
Naslednja faza je izdelava projekta za gradbeno dovoljenje (PGD), ki je zakonsko predpisan postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. V sklopu izdelave projekta PGD se najprej izdela idejna zasnova (IZ), ki je projektna dokumentacija za pridobivanje soglasij s strani vseh potrebnih soglasodajalcev. Informacijo o vseh potrebnih soglasodajalcih najdemo v dokumentu lokacijske informacije, vedno je potrebno pridobiti vsaj soglasja za zagotovitev minimalne komunalne oskrbe (oskrba s pitno vodo, elektriko, odvajanje odpadnih voda in dostop do javne ceste). Pridobitev ostalih soglasij je odvisna od lokacije zemljiške parcele, kar pomeni, da je od lokacije parcele odvisno katere in koliko dodatnih soglasij je potrebno pridobiti. Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij in ustrezno izdelani dokumentaciji PGD se le to vloži na upravno enoto, ki odloči o ustreznosti rešitev v projektu. Pozitivno mnenje pomeni pridobljeno gradbeno dovoljenje, kar pomeni, da imate dovoljenje za gradnjo objekta.
A s tem se sodelovanje z arhitektom ne zaključi. Za kvalitetno gradnjo boste potrebovali načrt za izvedbo (PZI), ki je nadgradnja PGD načrta in se sestoji iz načrtov, ki jih bodo potrebovali izvajalci na gradbišču, potrebno je izbrati vse materiale in zasnovati vse detajle in sheme, določiti tipe in lokacije svetil, po dogovoru se izdela načrt notranje opreme, … Poleg načrta arhitekture so v fazi gradnje bistvenega pomena načrt gradbenih konstrukcij (statika) in načrt elektro ter strojnih inštalacij. Pomembno je, da so načrti izdelani v sodelovanju z naročnikom, skrbno in strokovno, ter predvsem da so med seboj usklajeni. V praksi to pomeni, da je zelo priporočljivo, da so vsi za gradnjo potrebni materiali, elementi in oprema vnaprej načrtovani. S tem se izognemu marsikaterim težavam na gradbišču, kar prinaša necelostne rešitve in pogosto tudi dodatne stroške. Pomemben sestavni del načrta PZI je popis gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (popis GOI del), ki ni nič drugega kot pregleden seznam vseh za gradnjo potrebnih materialov in del z vsemi stroškovnimi postavkami. Popis GOI del je nepogrešljiv del projektne dokumentacije PZI.
6) nadzor
Zelo pomemben in obvezen segment v procesu gradnje, ki nadzoruje, da delo na gradbišču in gradnja poteka v skladu z načrti in dogovori ter opozarja na morebitne pomanjkljivosti in napake. Zelo koristno se je z zaupanja vrednim nadzornikom dogovoriti že pred gradnjo, ker vam bo po dogovoru svetoval in primerjal ponudbe izvajalcev ter vam svetoval pri izbiri izvajalca gradnje. Kvaliteten nadzor bo v fazi gradnje prepoznal odstopanja med količinami in deli, ki so bila obračunana nenatančno. V praksi to pomeni angažiranje osebe, ki lahko nastopa kot odgovorni nadzornik in je vpisana v imenik pri arhitekturni ali inženirski zbornici kot pooblaščena oseba za izvajanje nadzora. Dober nadzornik vam olajša marsikatero skrb v fazi gradnje.
7) uporabno dovoljenje
Pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, je pridobljeno uporabno dovoljenje. Po tehničnem pregledu ga izda upravna enota, na kateri je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Za enostanovanjski objekt, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja, se lahko izda uporabno dovoljenje brez tehničnega pregleda, če se zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži izjava projektanta in nadzornika, da je gradnja izvedena v skladu s predpisi.
